"Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" können Immobilienbesitzer in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Fallen beispielsweise für die Sanierung der Badezimmer und der Bodenbeläge zweier Mietwohnungen 50.000 EUR an, würde, bei einem Steuersatz von 30 Prozent, die unmittelbare Steuererstattung 15.000 EUR betragen.

Die Fallstricke bei den Werbungskosten

Nicht möglich ist dieses Vorgehen, wenn die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und die Nettokosten mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Dann können die Kosten lediglich im Zuge der Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden – verteilt auf die Abschreibungsdauer für Wohnimmobilien. Im genannten Beispiel würde der Immobilienbesitzer, bei einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren, lediglich 300 EUR Erstattung im Jahr erhalten. Bisher war jedoch nicht klar, ob auch reine Schönheitsreparaturen zu den Instandsetzungs- und Modernisierungskosten gezählt werden. Dies hat nun der BFH mit den drei Urteilen IX R 25/14, IX R 22/1 und IX R 15/15 beantwortet – zum Nachteil der Vermieter.

Alle Renovierungsmaßnahmen werden angerechnet

Der BFH hat entschieden, dass auch Schönheitsreparaturen sowie alle Kosten, die die Immobilie vermietbar oder luxuriöser machen, zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen. Nur regelmäßige Ablesungs- und Wartungsarbeiten lässt der Finanzhof als Ausnahme zu. Das Streichen und Tapezieren, die Erneuerung von Bädern und der Austausch von Fenstern werden hingegen in den ersten drei Jahren ausnahmslos zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gerechnet.

Erwerben Sie eine Wohnimmobilie zur Vermietung, sollten Sie die Kosten für die Sanierung in den ersten drei Jahren genau im Blick behalten. Überschreiten Sie die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten, zählt der gesamte Betrag als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und fällt unter die Bedingungen der AfA.

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Wenig Schulden, viel Immobilienvermögen

Um das Privatvermögen zu berechnen, hat der Verband die – vergleichsweise geringe – Summe von 1,6 Billionen Euro Kreditschulden vom gesamten Sach- und Geldvermögen der Deutschen abgezogen. Von diesem Nettovermögen von rund 11 Billionen Euro entfällt nur rund 1 Billion Euro auf Gebrauchsvermögen. Dazu zählen zum Beispiel Autos, Schmuck, Computer und Unterhaltungselektronik.

Das Geldvermögen umfasst etwa 5,4 Billionen Euro. Neben Bargeld und Bankeinlagen, die zusammen knapp 40 Prozent ausmachen, gehören auch – mit ebenfalls knapp 40 Prozent – Lebensversicherungen und Ansprüche aus betrieblicher Altersvorsorge zu diesem Posten. In Hinblick auf Aktien sind die Deutschen weiterhin zurückhaltend. Nur rund 6 Prozent des Geldvermögens sind in Wertpapiere investiert.

Die Statistik legt nahe, dass deutsche Sparer Immobilien und Grundstücke noch immer als sicherste Anlageform werten.

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Immerhin wurden im Jahr 2015 rund 56 Prozent mehr Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als fünf Jahre zuvor. Trotzdem: der Neubau allein kann den großen Bedarf an Wohnraum nicht decken. Insbesondere die Nachfrage nach günstigen Wohnungen wächst – nicht zuletzt durch den Zuzug von Migranten. Besonders nachgefragt wird Wohnraum in Großstädten. Dort zahlen Mieter teils horrende Preise.

Bauherren suchen Alternativen

Um der großen Nachfrage gerecht zu werden, gehen viele Immobilienbesitzer und Investoren dazu über, bestehende Gebäudeflächen zu bewohnbaren Räumen umzugestalten. In Städten sind vor allem die Aufstockung und die Neuaufteilung durch Umbau gängige Maßnahmen. In ländlichen Gebieten fragen Bauherren verstärkt Anbauten nach. Neu ist dieser Trend zur Umgestaltung von Baubestand nicht. Von 2010 bis 2015 ist die Zahl der Baugenehmigungen für Maßnahmen an bestehenden Immobilien um mehr als das Doppelte gestiegen.

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Gesetzesänderungen nach nur einem Jahr

Im November 2015 trat das neue Meldegesetz in Kraft. Es verpflichtete Vermieter dazu, den Ein- und Auszug schriftlich zu bestätigen. Dieses, Wohnungsgeberbestätigung oder Vermieterbescheinigung genannte, Dokument sollte Scheinanmeldungen vorbeugen. Denn vor der Gesetzesänderung konnten Personen sich ohne Weiteres an einer beliebigen Wohnadresse anmelden – auch wenn sie dort nicht wohnten.

Nun wird die Vermieterbescheinigung nur noch für den Einzug gefordert. Sie muss dem Einwohnermeldeamt bei der Anmeldung vorgelegt werden. Die Vermieterbescheinigung ist nur noch beim Einzug erforderlich. Die Abmeldebestätigung hingegen entfällt, weil der Verwaltungsaufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht.

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